تحليل مفصل لهيكل الإطفاء في الرهن العقاري وتأثيره على مشتري المنازل في السعودية، مع شرح كيفية تركيز مدفوعات الفائدة في السنوات الأولى وآثارها على السداد المبكر أو إعادة التمويل.
كثيرًا ما يُنظر إلى الرهن العقاري بوصفه طريقًا بسيطًا لامتلاك العقار: تقترض مبلغًا محددًا، ثم تسدِّد الأقساط الشهرية، وفي النهاية تمتلك العقار. إلا أن هناك تفصيلاً مهمًا غالبًا ما يُغفل عنه، وهو كيفية جدولة سداد الأقساط أو ما يُعرف بـ "الأمورتيزيشن". في هذه الجدولة، يتم تحميل جزء كبير من الفوائد في بداية فترة القرض، ما يعني أنك تدفع أرباح المموِّل خلال السنوات الأولى بشكل أكبر.
يقوم الأمورتيزيشن على توزيع مبلغ القرض على أقساط شهرية ثابتة طوال مدة محددة. يحتوي كل قسط على جزأين:
في بداية القرض، يكون رصيد الأصل كبيرًا، وبالتالي تشكّل الفائدة الجزء الأكبر من القسط الشهري. ومع الوقت، ومع انخفاض رصيد الأصل، تقل نسبة الفائدة ويزداد جزء الأصل في القسط.
تستخدم صيغة شائعة لحساب القسط الشهري (M) على النحو التالي:
[ M = \frac{P \times r}{1 - (1 + r)^{-n}} ]
حيث:
لمعرفة مقدار ما يُدفع من الفائدة أو الأصل في كل قسط:
بعد ذلك، يتم خصم جزء الأصل من الرصيد المتبقي للحصول على الرصيد الجديد الواجب سداده.
نظرًا لأن الجزء الأكبر من الفوائد يُدفع في السنوات الأولى، فعند اتخاذ قرار بيع العقار أو إعادة تمويل القرض أو سداده مبكرًا، قد تُفاجأ بأنك ما زلت مدينًا بمبلغ أكبر مما توقعت، في الوقت الذي تكون قد سدّدت فيه جزءًا كبيرًا من أرباح المموِّل مقدمًا.
